Конец эпохи «серых» доходов: с 1 апреля банки РФ ужесточают правила выдачи ипотеки, под ударом ИП и самозанятые

С 1 апреля в России вступают в силу новые требования к выдаче ипотечных кредитов. Банки больше не смогут полагаться на косвенные признаки платежеспособности клиентов, справки «по форме банка» или заявления заемщиков о наличии дополнительных, не задекларированных заработков. Отныне при оценке возможности обслуживания долга будет приниматься в расчет только на 100% «белый» доход, подтвержденный данными Федеральной налоговой службы (ФНС) или Социального фонда России (СФР).

Кого это коснется в первую очередь? Хотя изменения затронут всех граждан, получающих зарплату «в конверте», основной удар придется на сегмент микробизнеса:

• Индивидуальные предприниматели (ИП): Многие предприниматели используют законные способы оптимизации налогообложения (например, УСН «Доходы»), при которых их реальная чистая прибыль может быть значительно выше официальной базы, фигурирующей в декларациях. Ранее банки могли запрашивать управленческую отчетность или выписки по счетам для оценки реального оборота. Теперь этот механизм работать не будет.

• Самозанятые (плательщики НПД): Доходы самозанятых часто носят сезонный или нерегулярный характер. Кроме того, часть клиентов этой категории до сих пор проводит некоторые сделки мимо приложения «Мой налог». Без отражения каждого рубля в официальных чеках ФНС этот доход для банка попросту перестанет существовать.

Последствия для рынка: Эксперты рынка недвижимости и кредитования прогнозируют ряд неизбежных последствий после вступления правил в силу:

1. Снижение процента одобрений: Доля отказов по ипотечным заявкам для ИП и самозанятых может вырасти на 20–30% в первые месяцы действия новых правил.

2. Снижение доступного лимита: Даже при одобрении кредита максимальная сумма займа будет существенно ниже, так как она будет рассчитываться строго из официально задекларированных сумм.

3. Стимул к «обелению» доходов: Гражданам, планирующим покупку недвижимости, придется заранее (минимум за 6–12 месяцев до подачи заявки на ипотеку) полностью выводить свои доходы в легальное поле и платить с них все соответствующие налоги.

Представители банковского сектора отмечают, что эта мера — вынужденный шаг для охлаждения рынка и защиты экономики от образования ипотечного пузыря. Заемщикам из категории малого бизнеса теперь придется тщательнее планировать свои финансы и заранее готовить идеальную налоговую историю перед визитом в банк.